🎳 Apartman Yönetimi Için Gerekli Belgeler

GeçiciYapı Müteahhitliği Yetki Belge Numarası Almak İçin Gerekli Belgeler "H" Grubu Yetki Belgesi için Başvuruda İstenilen Belgeler (Gerçek/Tüzel Kişi) Enerji Kimlik Belgesinin bir nüshası bina sahibi, yöneticisi, yönetim kurulu ve/veya enerji yöneticisince muhafaza edilir, bir nüshası da bina girişinde rahatlıkla Siteyönetimi kurmak için ise gerekli belge ve evrakların temin edilmesi gerekmektedir. Bunlar site yönetim planı, site genel kurul defteri ve hazirun cetvelidir. Site yönetim planı, site içerisindeki güvenliğin sağlanması için gereklidir. apartman ile ilgili gerekli tüm giderlerin tespitini doğru olarak yaparak, bu YetkiBelgesi başvuruları Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi yapılacaktır. f. Bilgi Sistemine Yüklenecek Evraklar. · Vergi levhası fotokopisi, · Oda kayıt belgesi ya da oda faaliyet belgesi, · Öğrenim durumu belgesi, · Mesleki Yeterlilik Belgesi ya da Milli Eğitimden alınan emlak danışmalığı Yönetimve temsil yetkisinin kaynağı genellikle kanunlar, sözleşmeler veya yetkili organların kararlarıdır. Temsil şekli ve temsilcilerin belirlenmesinde temel kural, temsil ve yetkinin kaynağına bakılmasıdır. Anonim ve limited şirketlerin temsilcileri, şirketin amacına ve işletme konusuna göre her türlü işi ve hukuki işlemi Türk Ticaret Kanunu (“Kanun”) uyarınca İşteKat irtifakı için gerekli belgeler listesi; - Kimlik Belgesi. - İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge Vekaletname, yetki belgesi. - Proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimari proje. - Yönetim BinaYönetimi için Gerekli Belge ve Defterler Nelerdir? 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.. Bizimle İletişime Geçin. İsim ve Soyisim. Email. Telefon. Mesajınız: Gönder . Bursa'da Profesyonel Apartman Yönetimi , Site Yönetimi , Apartman ve Site Temizliği Gibi Alanlarda Uzman ve Güvenilir Ekibimizle Hizmetinizdeyiz. TEBbireysel finansman kredisi 36 aya varan vade imkanları 1,45 faiz oranları ile müşterilerinin ihtiyaçlarını karşılayan bir bankadır. Bu bankanın kredi imkanlarından yararlanmak için gerekli olan belgeler aşağıdadır. Nüfus cüzdan fotokopisi; İpotek 8xNCefH. Apartman Yönetimi Karar Örneği, Apartman Yönetimi Karar Defteri Örneği, Apartman Yönetim Karar Örnekleri APARTMAN Yönetim Planı Karar Örnekleri - Apartman Yönetimi Karar Örnekleri ÖRNEK APARTMAN BİNA YÖNETİM PLANI 1. Bölüm GENEL HÜKÜMLER Ana gayrimenkul’ün Yönetimi Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………sokaktacaddesinde , ………..ada, ……………parsel sayılı ve …………… kapı nolu………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir. Anagayrimenkulün Bölümleri Madde 2- Anagayrimenkul …………..bodrum, ………….zemin, ………..normal ve ………..teras kattan ibarettir. a Bodrum Kat Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet b Zemin Kat Bu katın caddeye bakan cephesinde ………adet dükkan ve arka cephesinde de ……..adet konut vardır. Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde A harfi ile gösterilen depo …….nolu dükkanın, B harfi ile gösterilen depo ise ……… nolu dükkanının eklentisidir. c Birinci Kat Bu katta ,…….adet konut vardır. d Diğer Katlar Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır. e Teras Bu katta , ……….konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır. Yasaklar Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez. a Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüpgaz bayii olarakda kullanılamaz. b Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz. c Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz. Dairelerin Kullanım Şekli Madde 4- Anagayrimenkulün bütün dairelere konutmesken olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , anagayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler. Ortak Yerler Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanunu nun 4’üncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır. Yönetim Planının Bağlayıcılığı Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Anlaşmazlıkların Çözümü Madde 7- Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde; anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır. 2. Bölüm YÖNETİM ORGANLARI A-Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir. Yönetim Madde 9- Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Anlaşmazlıkların Çözümü Madde 10- Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır. Kararın Bağlayıcılığı Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Toplantı Zamanı Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının ……….. ve Ocak aylarının ilk onbeş günü içinde toplanır. Çağrı Usulü Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağıda ayrıca belirtilir. Olağanüstü Toplantı Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda da; toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır. Toplantı ve Karar Yetersayısı Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. a İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılırve yetersayı aranmaksızın , toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir. b Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’;nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45’;inci maddeleri saklıdır. Toplantının Şekli Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler. Toplantıda, gündemde belirtilen konular toplantıda bulunan üyelerin üçte birinini görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır. Oy Hakkı Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Vekaleten Temsil Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’;nda temsil edebilir. a Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de,diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir. b Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez. c Vekaleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile böyle yazılı bir belge olmayan vekil ,vekaleten oy kullanamaz. d Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir. Oy Kullanma Yasağı Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar. Karar Defteri Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’;nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır. a Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. b Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar. Duyuru Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur. Anlaşmazlıkların Çözümü Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defteri’;ne yazılmış kararlara göre çözümlenir. Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler. B-YÖNETİCİ Seçimi Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer. a Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hemde arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. b Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’;ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. c Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez. Kimliği Madde 24- Yöneticinin veya, Yönetim Kurulu üyelerinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır. Ücreti Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal Yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’;nca kararlaştırılır. a Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal Yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. b Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. c Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç onbeş gün içinde boşaltmak konuda ,Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır. d Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir. Görevleri Madde 26- Yöneticinin veya, Yönetim Kurulu’nun görevleri şunlardır a Kat Mülkiyeti Kanunu’;nun 35,36 ve 37’;nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşme’;de, Kanunlarda ve bu Yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek. b Seçilmesini takiben onbeş gün içinde İşletme Projesi’;ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak, c Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’;ni uygulamak. d Kat Malikleri Kurulu’;nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri’;ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defteri’;ni her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’;e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak. e Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak. f Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek. g Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak. h Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek. Hesap Verme Yükümlülüğü Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun …………… ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür. Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur. Yönetici Sorumluluğu Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir. Yöneticinin Denetlemesi Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler. Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi herzaman değiştirebilirler. C-DENETÇİ Seçimi Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer. Ücreti Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye veya, Denetim Kurulu’;na bir ücret ödenmez; genel giderlerede diğer malikler gibi aynen katılır. Dışarıdan seçilecek denetçiye veya, Denetim Kurulu’na, Kat Malikleri Kurulu’;nca belirlenecek bir ücret ödenir. Denetim Şekli Madde 32- Denetçi veya, Denetim Kurulu, her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir. Denetim Raporu Madde 33- Denetçi veya, Denetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere,denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar. Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce ,kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar. Apartman ya da site yönetiminde sıkça kullanılan belge vb. neler olduğu her zaman araştırılan ve merak edilen konulardan biri olmuştur. Özellikle yönetici seçilen kat malikleri başta olmak üzere, yönetimi üstlenen kişiler bu tip gerekli evrakları ellerinin altında hazır olmasını isterler. Bu yazımızda sıkça kullanılan ve faydalı olan belgelerden bahsetmeyi uygun gördük ve sizler için apartman yönetimi için gerekli olan belgeleri sıraladık. Defteri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun KMK 32. maddesi uyarınca apartman veya site yönetimlerinde bir karar defteri tutulması mecburidir. Kat malikleri kurulu kararları 1 den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter tarafından tasdik edilmiş bu deftere kaydedilir. Dolayısıyla yöneticiler seçildiklerinde varsa kullanılabilecek eski defteri, yoksa yeni bir defteri her zaman hazır bulundurmalıdırlar. Görevleri bitince de yeni seçilen yöneticiye teslim etmelidirler. Defterler alınırken ve verilirken tutanak tutulmasında fayda vardır. Projesi İşletme projesi, apartman ve site yöneticilerinin aidatları tahsil ederken ve giderleri yaparken temel aldıkları ana belgelerdir. KMK’nın 37. maddesine göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapmak zorundadır. Projelerde bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarlar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Bu önemine istinaden yöneticiler işletme projesinin hazırlanması hususunda özenli olmayı unutmamalıdırlar. Belgeleri Apartman ve site yönetimlerinin her yıl ya da olağanüstü zamanlarda gerçekleştirilen toplantıları olur. Bu toplantılarda uygulamada, toplantıyı yönlendirecek kişiler seçilmekte, katılacak kat maliklerinin yanında katılmayacak kat malikleri için vekâlet verilenler tespit edilmekte ve gündemi oluşturan konular görüşülmektedir. Yöneticiler özellikle bu toplantılarda alınan kararların toplantıya katılan kat maliklerince imzalanmasına dikkat etmeleri ve şerh düşmek isteyenlerin açıklamalarını yazmalarına olanak tanımaları hızlı ve etkin karar alınması açısından önemlidir. Vekâlet konusu da en sık karşılaşılan durumlardan biridir. Toplantıya katılamayacak kat maliklerinin vekâlet vermeleri için kendilerine önceden hazırlanmış metinlerin yollanması, işlemleri hızlandıracak ve toplantıların etkin gerçekleştirilmesine katkı sağlayacaktır. Ayrıca toplantı davet mektubu örneğinin yöneticinin arşivinde hazır bulundurulması da faydalıdır. Belgeler Yönetici kat maliklerinin vekili demektir. Bu vekil statüsünün dayanağı da yönetici seçildiğini gösteren ve ispatlayan kat malikleri kararıdır. Yönetici, kamu ya da özel kurumlarla ilişkilerinde bu kararın örneğini hazır bulundurmalı, gerektiğinde ibraz edebilmelidir. Yöneticinin kaşe hazırlaması, adının yazıldığı bir kaşe ile birlikte imza atması, imzaların ispatını daha etkili hale getirecektir. Personelle ilgili belgeler de yöneticinin arşivinde bulunması gereken belgelerdendir. Hizmet sözleşmesi örnekleri, izin belgesi, iş sağlığı ve güvenliği ile ilgili belgeler, istifa belgesi, tazminat vb. ödemelerle ilgili belgeler de iş hukuku açısından önemlidir. Ayrıca aidatlarla ilgili belgelerin de arşivde bulundurulmasında fayda bulunmaktadır. Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine gönderilecek uyarı yazıları, tebligat örneklerinin de hazır edilmesinde yarar vardır. Belgeler Yasal olarak apartman ve site yönetimleri vergi mükellefi olmasa da zaman zaman bazı sorumlulukları doğabilmekte ve daha da önemlisi yönetici yaptığı harcamaları mali belgelerle ispatlayabilmektedir. Dolayısıyla bu konuda da dikkatli olunmalıdır. Bir kere tahsilât makbuzu yöneticinin elinde hazır olmalıdır. Elde edilen tüm gelirler bu makbuz ile belgelenecektir. Bankadan alınan tahsilâtların ayrıca makbuz ile belgelenmesine gerek yoktur. Giderler ise mutlaka öncelikli olarak fatura ile belgelenmelidir. Unutulmamalıdır ki yönetici çok düşük alışverişlerinde dahi fatura isteyebilir. Vergi mükellefleri de kendilerinden fatura istendiğinde vermekle yükümlüdür. Fatura alınması mümkün değilse makbuz, yazarkasa fişi, bilet, vb. perakende satış belgeleri ile harcamalar belgelenmelidir. Banka işlemlerinde mutlaka dekontlar kâğıda dökülmeli ve tüm belgeler dosyalanmalıdır. Özellikle vergiden muaf esnaftan alışveriş yapıldığında, örneğin fiş ya da fatura veremeyen bir kişiden mal veya hizmet alımı gibi, gider pusulası düzenlenmelidir. O nedenle bir gider pusulasının da hazırda bulundurulması faydalı olacaktır. İMZA BİNA VE SİTE YÖNETİMİ Ana SayfaKat Mülkiyeti Hukuku ve İşlemleri 000000 ✔ Site/Apartman Yönetiminin Gelir ve Giderler İçin Defter Tutma Zorunluluğu Var mı? Güncel Defter tutma, işletmede meydana gelen parasal işlemlerin belli bir düzen içerisinde ticari defterlere yazılmasını ifade eder. Devlet, kişilerin vergi karşısındaki durumlarını ve verginin doğru hesaplanıp hesaplanmadığını, işletmenin tuttuğu ticari defter ve belgelerden öğrenir ve takip edebilir. Bu nedenledir ki, Vergi Usul Kanunu’muz içinde ticari defter ve belgeler önemli yer tutmaktadır. Muhasebedeki tüm işlemlerin, objektif belgelere dayanarak gerekli defterlere kaydedilmesi gerekir. Defterlere kayıt edilmeyen işlemler geçersizdir. Defter tutma aynı zamanda muhasebenin bilgi verme veya bilgi üretme fonksiyonunun göstergesidir. Apartmanların/Sitelerin Defter Tutma Zorunluluğu Vergi Usul Kanunu’nda defter tutma zorunluluğundan bahsedilse de, bu zorunluluk tacir konumunda olan ve çoğunlukla ticari, zirai veya mesleki kazancı olanlar için getirilmiştir. Apartman ve site yönetimlerinin ise tüzel kişiliği olmadığı gibi vergisel açıdan gelir ya da kurumlar vergisi mükellefiyeti de yoktur. Kaldı ki, ticari bir amaç da çoğunlukla taşımamaktadır. Bundan dolayı, Vergi Usul Kanunu’ndaki zorunluluk, apartman ve site yönetimlerini kapsamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36 maddesi Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.” hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu 36. maddesi hükmüne göre; “karar defteri” tutulması zorunlu olan tek defterdir. Gelir-giderler de asıl olarak buralara işlenir. Ancak, site hizmetlerinin genişlemeye başlaması ve sadece gelir ile giderin karar defterinde tutulmasının ihtiyaca cevap vermemesi nedeniyle, işletme defteri tutulması ve bu defterin hukuki geçerlilik kazanması için de mutlaka notere tasdik ettirilmesi gerekli ve zorunludur. Apartman ve sitelerin yönetiminde tutulması zorunlu defterler nelerdir? Bu defterlerin tutulması hangi kanunda zorunlu hale getirilmiştir? Nasıl tutulması gerekir? sorularına bu yazımızda cevap arıyoruz. Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir? Apartman ve site yönetimi, hem vergi kanunları açısından hem de kat mülkiyeti kanunu açısından defter tutmak zorundadır. Aynı zamanda SGK mevzuatı açısından da belirli yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülükleri kanun ve mevzuat bazında inceleyecek olursak; Vergi Kanunları Açısından Tutulması Gereken Defterler Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Tutulması Gereken Defterler SGK Mevzuatı Açısından Yükümlülükler Vergi Kanunları Açısından Tutulması Gereken Defterler Vergi kanunları açısından tutulması gereken defterler Vergi Usul Kanununda yer alan esaslara göre ikiye ayrılmaktadır. Bilanço Esasına Göre Tutulması Gereken Defterler 182. Madde İşletme Hesabı Esasına Göre Tutulması Gereken Defterler 193. Madde Apartman ve site yönetimi bu iki esastan birine tabi değiller ise; vergi hukuku açısından defter tutmakla yükümlü değildir. Bu hükümlerle birlikte kurumlar vergisi mükellefi olan kooperatiflerde durum farklıdır. Kurumlar vergisi mükellefi olan bir kooperatif tarafından yönetilen apartman ve site yönetiminin defter tutması zorunludur. Kooperatiflerin tutmak zorunda olduğu defterler şu şekildedir Yevmiye Defteri Defteri Kebir Envanter ve Bilanço Defteri Karar Defterleri Genel Kurul Karar Defteri, Yönetim Kurulu Karar Defteri Ortaklar Defteri Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından Tutulması Gereken Defterler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 32. ve 41. maddelerinde defter tutma mükellefiyeti hakkında detaylı bilgiler verilmiştir. Bu maddelere göre tutulması zorunlu olan defterler şu şekilde belirtilmiştir Karar Defteri Kat Malikleri Kurulu Defteri Kat Mülkiyeti Kanunu 32. maddesinde yer alan Kat malikleri kurulu kararları, 1den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar ibaresiyleKarar Defteri tutma mükellefiyeti düzenlenmiştir. Gelir-Gider Defteri Kat Mülkiyeti Kanununda Gelir-Gider Defteri adı altında bir defter düzenlenmemektedir. Ancak giderleri daha detaylı biçimde incelenebilmesi için uygulamada Gelir-Gider Defteri adı altında bir defter tutulmaktadır. Bu defterin de noter onaylı olması ve aynı zamanda kapanış tasdikine tabi tutulması şarttır. Denetim Defteri Kat Mülkiyeti Kanunu 41. maddesinde yer alan Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, 1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaralan taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. ibaresiyle Denetim Defteri tutma mükellefiyeti düzenlenmiştir. Belge Muhafaza Yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu 36. maddesinde yer alan Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosya da saklamaya mecburdur. ibaresiyle Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması mükellefiyeti düzenlenmiştir. Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu Apartman ve site yönetimine ait karar defterinin her takvim yılının ilk ayı içerisinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu görevi gerçekleştirmeyen yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesinin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. Bu şekilde gelir ve giderlerin kaydedileceği defteri Karar Defteri olduğu belirlenmiş ve mükellefiyetlere aykırı fiillerin cezası da belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu 33. maddesinin son fıkrasında Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmi beşinci madde hükmü mahfuzdur hükmü ile de ceza miktarı tespit edilmiştir. İşletme defteri tutulmuş ise; işletme defteri de karar defteri ile aynı şekilde her takvim yılının ilk ayı içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur. SGK Mevzuatı Açısından Yükümlülükler Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 4. maddesinin ğ bendine göre sigortalı olanların işlerini yaptıkları iş yerinin sahibi veya kullanıcısı olan gerçek ya da tüzel kişiler ile tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşları iş yeri sahibi olarak nitelenmektedir. Bu hükümle apartman ve site yönetimleri eleman çalıştırdıklarında kendiliğinden iş yeri sahibi niteliğine haiz olurlar. İşyeri Bildirgesi Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 11/2a hükmü gereğince apartman ve site yönetimleri sigortalı olarak çalıştırmaya başladıkları elemanları, çalışmaya başladıkları tarihten önce Sosyal Sigortalar Kurumuna bildirmekle yükümlüdürler. Çalışmaya son verdiklerinde ise hizmet sözleşmesinin feshi durumunda 10 gün içinde bildirim yapacaklardır. Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 27. maddesine göre sigortalı personel çalıştıran apartman ve site yönetimleri iş yeri bildirgesini Sosyal Sigortalar Kurumuna e-sigorta ile göndermek zorundadırlar. İlk defa eleman alımında henüz e-sigorta yoluyla işlem yapılması için gerekli veriler oluşturulmamış olduğundan şifre vb. bildirge elden verilir. Alternatif olarak posta yoluyla gönderilir. Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 29. maddesine göre iş yeri bildirgesi ile beraber apartman ve sitenin bulunduğu yerin adresini gösterir yerleşim belgesini ikametgah, apartman ve site yöneticisinin yetkilendirildiği karar defteri sayfasının örneği gerekirse imza sirküleri de verilir. İş Kazası Bildirimi Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 35. maddesi gereğince apartman ve site yönetimleri çalışanlarının bir iş kazası geçirmesi durumunda 3 iş günü içinde bildirim yapmakla yükümlüdür. Bildirimin yapılmaması durumunda bildirimin Sosyal Sigortalar Kurumuna yapıldığı tarihe kadar sigortalıya ödenecek geçici iş göremezlik ödeneği apartman ve site yönetiminden tahsil edilir. Belgelerin Muhafaza Süresi Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 107. maddesine göre apartman ve site yönetimleri iş yeri ile ilgili tüm defter ve belgeleri, istenilmesi hâlinde ibraz edilmek üzere ilgili bulundukları yılı takip eden takvim yılından başlayarak 10 yıl süreyle saklamak zorundadır. Örneğin 2019 yılına ait defterler, 2020 yılından 2020 birinci yıl sayılmak üzere itibaren 2029 yılının sonuna kadar muhafaza edilir. İbraz Edilecek Defterler ve Belgeler Apartman ve site yönetimi tarafından tutulmuş olan noter onaylı defterler karar, gelir-gider, denetim SGK uygulamalarında da geçerli defterler arasındadır. Diğer yandan gider belgeleri de, defterleri belgeyle kanıtladıkları için düzenlenmesi ve ibraz edilmesi gereken belgelerdir. Ücretlerin, ücret tediye bordrosu düzenlenerek belgeyle kanıtlanması genel kural zorunluluk haline getirilmiş olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu bu yönde bir zorunluluk getirmemiş ve gelir ve gider belgelerinin düzenlenmesi ve saklanmasını düzenlemiştir. Uygulamada yöneticilerin gider makbuzu ile ödeme yaptıkları görülebilmektedir. Bu durumda, gider makbuzlarında asgari olarak sigorta primleri hesabına esas tutulan kazançların kesin olarak tespitine imkan verecek şu bilgilerin yer alması gerekir İlişkin Olduğu Ay Ücretlinin Adı Soyadı Ücret Ödenen Gün Sayısı Aylık ise 30 günden hesaplanır. Ödenen Tutar Ücretin Alındığına Dair Ücretlinin İmzası Apartman Yönetimi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?Apartman yönetimi için kullanılan belgelerin neler olduğu çok merak edilmektedir. Bu belgeler karar defteri, işletme projesi, toplantı belgeleri, idari belgeler ve mali belgelerdir. Karar defteri Kat Mülkiyatı Kanunu’nun 32. Maddesine göre tutulması mecburi bir belgedir. Kat malikleri kurulu kararları sırayla deftere kaydedilir. Yöneticiler kullanabilecekleri bir defter edinmek zorundadır. Görevi biten yönetici diğer yönetici kişiye defteri devreder. Defterler yöneticiler arasında birbirine devredilirken tutanak tutulması gereklidir. İşletme projesi Kat Mülkiyatı Kanunu’nun 37. Maddesine göre yapılmak zorundadır. İşletme projesi apartman ve site yöneticilerinin aidatları tahsil ederken kullanılır. Projede tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşen aidat miktarları gösterilir. Toplantı belgeleri yöneticilerin yaptıkları toplantılarda alınan kararların kaydedilmesi ve kat maliklerinin imzalarının atılması için gerekli bir belgedir. Yöneticinin özel veya kamu ilişkilerinde göstermek için idari belgeleri olmalıdır. Yöneticilerin kaşe hazırlaması gerekir. Apartman Yönetimi Kat mülkiyeti kanununa göre bir apartmanda sekiz ve daha fazla bölüm varsa apartman yönetimi oluşturmak zorunludur. Kat mülkiyeti kanununa göre bir apartmanda sekiz ve daha fazla bölüm varsa apartman yönetimi oluşturmak zorunludur. Apartman yönetimi konutların gereken aylık süreçlerinin düzenli bir şekilde ilerleyebilmesi için önemlidir. Apartman sakinlerinin güvenli ve huzurlu bir şekilde yaşaması için de apartman yönetimi önemli bir yer tutar. Apartman yönetiminde alınacak kararlar demokratik olmalıdır. Çoğunluğun oyları ile kararlar verilir. Apartman için bir şeyler eksik olduğunda ve yapılması gerektiğinde hep beraber bir çözüm bulunur ve uygulanır. Apartman yönetiminin kurulabilmesi için apartman sakinlerinin en az yarısının toplantıya katılması gerekir. Apartman yönetimi için seçilecek kişi oy birliği ile belirlenir. Eğer yöneticilik için bir kişiden fazla kişiler seçilirse o halde yönetim kurulu Yönetimi Oluşturmak Nasıl Yapılır?Kat mülkiyeti kanuna bir apartmanda sekizden fazla bölüm varsa apartman yönetimi oluşturmak gereklidir. Apartman yönetimi oluşturmak için apartman sakinlerinin en az 3’ te 1’ inin toplantıya katılması ve oy birliği ile yönetici kişi belirlemeleri gerekir. Eğer 1’ den fazla kişi seçilirse yönetim kurulu oluşturulmuş Yönetimi Kaç Yılda Bir Seçilir?Apartman yönetimi için seçilecek kişi veya kişiler yılda bir belirlenir. Her sene toplantı yapılır. Eski yönetici veya yöneticiler eğer diğer kat maliklerinin de onayı olursa tekrar Yönetimi Devri Nedir?Apartman yönetimi devri için kat malikleri kurulu toplanır. Toplantı her sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin en az 3’ te 1’ inin katılımı ile yapılır. Apartman yönetiminin bir firmaya devredilmesi ile Yönetimi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?Apartman yönetimi için kullanılan belgelerin neler olduğu çok merak edilmektedir. Bu belgeler karar defteri, işletme projesi, toplantı belgeleri, idari belgeler ve mali belgelerdir. Karar defteri Kat Mülkiyatı Kanunu’nun 32. Maddesine göre tutulması mecburi bir belgedir. Kat malikleri kurulu kararları sırayla deftere kaydedilir. Yöneticiler kullanabilecekleri bir defter edinmek zorundadır. Görevi biten yönetici diğer yönetici kişiye defteri devreder. Defterler yöneticiler arasında birbirine devredilirken tutanak tutulması gereklidir. İşletme projesi Kat Mülkiyatı Kanunu’nun 37. Maddesine göre yapılmak zorundadır. İşletme projesi apartman ve site yöneticilerinin aidatları tahsil ederken kullanılır. Projede tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşen aidat miktarları gösterilir. Toplantı belgeleri yöneticilerin yaptıkları toplantılarda alınan kararların kaydedilmesi ve kat maliklerinin imzalarının atılması için gerekli bir belgedir. Yöneticinin özel veya kamu ilişkilerinde göstermek için idari belgeleri olmalıdır. Yöneticilerin kaşe hazırlaması Yönetimi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?Apartman yönetiminin en önemli görevlerinden birisi de kat maliklerinin huzuru ve güvenliğini sağlamaktır. Eğer bir apartmanda kiracı kat mülkiyatı kanununa göre kötü ve uygunsuz hareketlerde bulunuyorsa, kat maliklerine rahatsızlık veriyorsa apartman sakinlerinin dava açabilme hakkı vardır. Ayrıca eğer kiracı apartman sözleşmesine uymuyorsa apartman yönetimi kiracıyı mahkeme yoluyla Yönetimi Ceza Kesebilir Mi?Apartmanın yönetimi apartman sakinlerinin güvenliğini ve huzurunu sağlamalıdır. Apartman sakinlerine rahatsızlık veren, uygunsuz davranışlarda bulunan kat malikleri veya kiracılar apartman yönetiminden uyarı alır. Uyarıları dinlemezlerse apartman yönetimi ceza Yönetimi Vergi Öder Mi? Apartman yönetimi kat maliklerinden seçilir. Ancak eğer kat maliklerinden yönetici olmak isteyen hiç kimse olmasa dışardan birisi seçilir. Apartman yönetimi dışardan birisi seçilirse kendisine yönetim planında veya sözleşmede belirlenen ücretin vergilendirilmesi Yönetimi Tek Başına Karar Alabilir Mi?Apartman yönetiminde en önemli esas demokrasidir. Apartman yöneticileri apartman ile ilgili bir karar alınması gerektiğinde tek başına karar veremezler. Kat maliklerinin oylarıyla ortak bir karar Yönetimi Yetkileri Nelerdir?Apartman yönetimi yetkileri; kat malikleri kurulunca alınan kararları uygulanması, apartmanın bakımı, onarılması, güvenliğinin sağlanması, sigorta yaptırılması, asansörün bakımı, doğal gaz kontrolü, apartman ile ilgili tebligatların ayarlanması, apartmanda borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında yasal işlemlerin başlatılması ve apartmanda çalışan temizlik görevlilerinin, güvenlik görevlilerin takibidir.

apartman yönetimi için gerekli belgeler